مراجعة نظامية بتاريخ 29 أكتوبر 2026. قد يستلم المالك مبنى جديداً ويبدو سليماً، ثم تظهر بعد مدة تشققات ممتدة في العناصر الإنشائية، أو هبوط مؤثر، أو خلل في الأساسات، أو عيب في التصميم يهدد سلامة المنشأة. هنا لا يكفي وصف المشكلة بأنها «عيب بناء»؛ لأن المعالجة تختلف بحسب خطورة العيب، وتاريخ شهادة الإشغال، ودور كل من المقاول والمصمم والمشرف، ووجود وثيقة تأمين ضد العيوب الخفية.
ينظم الضمان العشري للمباني في السعودية مسؤولية خاصة عن التهدم والعيوب الخفية التي تهدد المتانة والسلامة. وهو مختلف عن ضمان جودة التشطيبات أو مطالبة مشتري العقار للبائع بعيب مؤثر. يشرح هذا الدليل نطاق الضمان، والمسؤولين عنه، وبداية السنوات العشر، وطريقة حفظ الدليل وتوجيه المطالبة. وإذا كان المشروع يستخدم نماذج إنشائية معقدة، فتفيد مراجعة نزاعات عقود المقاولات والفيديك لفهم توزيع أدوار التصميم والإشراف والتنفيذ.
ما الضمان العشري للمباني في السعودية؟
تقرر المادة 29 من اللائحة التنفيذية لنظام تطبيق كود البناء السعودي مسؤولية المصمم المشرف والمنفذ بالتضامن عن تعويض المالك عما يحدث خلال عشر سنوات من تهدم كلي أو جزئي فيما شيداه، وعن كل عيب خفي يهدد متانة البناء وسلامته. وتبدأ المدة من تاريخ صدور شهادة الإشغال، لا من تاريخ توقيع عقد المقاولة أو أول سداد أو تسليم المفاتيح.
وتعرّف اللائحة العيب الخفي بأنه عيب في الأعمال الإنشائية أو عناصرها الواقية يضعف قوة المبنى أو ثباته أو استقراره، أو يرجع إلى قصور في التصميم أو المواد أو الموقع أو الإنشاء، بشرط ألا يكون قد اكتُشف عند إصدار شهادة الإشغال. لذلك لا يدخل كل خدش أو اختلاف لون أو عيب تجميلي في هذا الوصف؛ العبرة بخطر العيب على المتانة والسلامة وبكونه خفياً عند الشهادة.
لماذا يعد هذا الضمان مسؤولية خاصة؟
لا يقتصر الحكم على خطأ ظاهر ارتكبه طرف واحد. تبقي الفقرة الثانية من المادة 29 الالتزام بالتعويض ولو كان التهدم أو الخلل ناشئاً عن عيب في الأرض نفسها، أو رضي صاحب العمل بإقامة المنشأة المعيبة. كما تبطل الفقرة الرابعة أي شرط يقصد به إعفاء المقاول أو المصمم المشرف من الضمان أو الحد منه. لذلك لا يصح الاعتماد على عبارة عامة مثل «استلم المالك المبنى على حالته» لإسقاط هذه الحماية.
من المسؤول: المقاول أم المصمم أم المشرف؟
المنفذ والمصمم المشرف
تجعل المادة 29 المنفذ والمصمم المشرف مسؤولين بالتضامن تجاه المالك عن التهدم والعيب الخفي المشمول. ومعنى التضامن عملياً أن المالك لا يُلزم قبل المطالبة بتوزيع نسبة الخطأ هندسياً بينهما؛ لكن كل طرف يستطيع تقديم دفوعه ومستنداته، وقد ترجع المسؤولية في العلاقة الداخلية إلى سبب التصميم أو التنفيذ أو الإشراف بحسب الخبرة والعقود.
ويؤكد نظام تطبيق كود البناء السعودي في المادة 7 أن التصميم والإشراف والتنفيذ يكون بعقود مع متخصصين يحملون رخص ممارسة، وفي المادة 8 يلزم المصمم والمنفذ والمشرف بتنفيذ الأعمال الموكلة إليهم وفق الكود. لذلك يلزم جمع عقودهم وتراخيصهم والمخططات واعتمادات الموقع قبل تحديد الخصوم.
المصمم الذي لم يشرف على التنفيذ
إذا اقتصر عمل المصمم المعتمد على وضع التصميم دون الإشراف، تجعله الفقرة الثالثة من المادة 29 مسؤولاً عن عيوب التصميم. فلا تنسب إليه تلقائياً أخطاء صب أو مواد أو تنفيذ خالف المخطط، كما لا يعفى المقاول من خطأ التنفيذ بحجة أن المشروع له مصمم. التمييز الفني بين التصميم والتنفيذ والإشراف غالباً يحتاج خبيراً إنشائياً مستقلاً.
المقاول من الباطن
وجود مقاول باطن لا يغير تلقائياً مركز المالك أو يمحو مسؤولية المتعاقد الأصلي. يجب فحص العقد الرئيس وعقد الباطن ونطاق العمل المتسبب في العيب، مع عدم الخلط بين حق الرجوع الداخلي وبين الضمان المقرر للمالك. وفي المشروعات التي تعدلت أثناء التنفيذ، يساعد دليل الأعمال الإضافية وأوامر التغيير على تحديد ما إذا كان العيب متصلاً بالنطاق الأصلي أو بتعديل لاحق معتمد.
ما العيوب التي يشملها الضمان العشري؟
يشمل النص التهدم الكلي والجزئي، كما يشمل العيب الخفي الذي يهدد متانة البناء وسلامته ولو لم يقع الانهيار بعد. ومن الصور المحتملة: خلل الأساسات أو الأعمدة، هبوط إنشائي غير طبيعي، ضعف عنصر حامل، قصور تصميمي مؤثر، أو عيب في مواد إنشائية يهدد الاستقرار. لكن التسمية وحدها لا تكفي؛ فالتشقق قد يكون سطحياً غير مؤثر، وقد يكون مؤشراً إلى خطر يحتاج تدخلاً عاجلاً.
أما الرطوبة أو العزل أو التمديدات، فيفحص أثرها وسببها. قد تكون مشكلة تشغيلية قابلة للإصلاح ولا تهدد المتانة، وقد تكشف قصوراً أشمل في العناصر الواقية أو التصميم. ولهذا تختلف دعوى الضمان العشري عن مطالبة مشتري العقار بالعيب الخفي؛ فالأولى تركز على المنشئ والمصمم والخطر الإنشائي، والثانية قد تتجه إلى البائع بسبب ضمان المبيع وشروطه.
| الحالة | المسار الأقرب | ما يجب إثباته | ملاحظة عملية |
|---|---|---|---|
| تهدم كلي أو جزئي | الضمان العشري | الواقعة والصفة وشهادة الإشغال وعلاقة البناء بالأطراف | ابدأ بإجراءات السلامة وحفظ الأدلة فوراً |
| عيب خفي يهدد المتانة | الضمان العشري ولو لم يقع تهدم | خطر العيب وخفاؤه وسببه الفني | تقرير الخبير يجب أن يفسر الخطر لا أن يكتفي بالصور |
| عيب تشطيب ظاهر | العقد وضمان الجودة | المواصفة وعدم المطابقة والإشعار | لا يدخل تلقائياً في المادة 29 |
| عقار مشتَرى من بائع | ضمان عيب المبيع بحسب الحالة | وجود العيب وقت البيع وخفاؤه وأثره | قد تتعدد المطالبات والأطراف دون تطابقها |
| وثيقة عيوب خفية | مطالبة تأمينية مستقلة | التغطية والاستثناءات وتاريخ النفاذ والضرر | لا تستبدل تلقائياً مسؤولية المقاول والمصمم |
متى تبدأ السنوات العشر؟
البداية النظامية هي تاريخ صدور شهادة الإشغال. وتنص المادة 9 من النظام على عدم جواز إشغال البناء إلا بموجب الشهادة، بينما توضح المواد 16 إلى 18 من اللائحة إجراءات إصدارها والبيانات التي تتضمنها. لذلك ينبغي الحصول على نسخة الشهادة وعدم الاعتماد على تاريخ الانتقال للسكن أو محضر استلام داخلي قد يسبقه أو يليه.
إذا ظهرت المشكلة قرب نهاية المدة، لا تؤجل التوثيق بحجة التفاوض. احفظ تاريخ ظهور العلامات، وأرسل إشعاراً واضحاً، واطلب فحصاً فنياً، وراجع أثر المدة على المطالبة والإجراءات القضائية في الحالة الخاصة. هذا المقال لا يقرر مدة سماع دعوى منفصلة عن السنوات العشر؛ فحساب المواعيد يحتاج قراءة الوقائع والنصوص الإجرائية ووقت العلم والضرر.
ما علاقة تأمين العيوب الخفية بالضمان؟
توضح هيئة التأمين أن تأمين العيوب الخفية إلزامي على مقاولي المباني السكنية والتجارية، باستثناء المباني الحكومية، وأنه يرتبط برخصة البناء ويغطي صوراً محددة من العيوب غير الظاهرة في الهيكل الإنشائي. وتذكر الهيئة أن مدة التغطية عشر سنوات تبدأ من انتهاء البناء وإصدار شهادة الإشغال.
وجود الوثيقة لا يعني قبول كل مطالبة آلياً، كما أن رفض شركة التأمين لا يبرئ المقاول أو المصمم تلقائياً. يجب قراءة اسم المؤمن له والمبنى المؤمن عليه، وتاريخ بدء الوثيقة، والتغطيات والاستثناءات، والفاحص الفني، وإجراءات الإخطار والمعاينة. وقد يسير ملف التأمين بالتوازي مع تحديد المسؤولية النظامية، مع منع ازدواج التعويض عن الضرر نفسه.
كيف تبني ملف المطالبة؟
- السلامة أولاً: إذا كان هناك خطر على الأشخاص أو الممتلكات، اطلب تقييماً عاجلاً واتبع توجيهات الجهات المختصة، ولا تؤخر الإخلاء أو التدعيم لحماية دليل.
- ثبّت حالة المبنى: صور مؤرخة، فيديو، مخطط يحدد موضع العيب، وقياسات أولية قبل الترميم أو الإزالة.
- اجمع ملف الترخيص: رخصة البناء، شهادة الإشغال، المخططات المعتمدة، تقارير التربة، الاختبارات، ومحاضر التفتيش والاستلام.
- حدّد الأدوار: عقد المقاول، عقد المصمم، عقد الإشراف، التراخيص، وأي مقاول باطن أو مورد ذي صلة.
- اطلب خبرة مستقلة: التقرير القوي يصف العيب، ويحدد خطره وسببه المحتمل، ويميز بين التصميم والتنفيذ والإشراف، ويقترح الإصلاح وتكلفته.
- وجّه إشعاراً منظماً: اذكر الوقائع والتاريخ والموقع والطلب، وأرفق ما يكفي دون مبالغة أو إقرار متسرع بسبب لم يُحسم فنياً.
يمكن أن تؤيد المراسلات علم الأطراف بالعيب وطلب المعالجة؛ لكن حفظها يجب أن يكون كاملاً وقابلاً للنسبة. يشرح دليل حجية محادثات واتساب في الإثبات لماذا لا تكفي لقطة مبتورة. كما تفيد صياغة عقود واضحة للمشروع في فصل نطاق التصميم عن الإشراف والتنفيذ، من غير جواز إسقاط الضمان الإلزامي بشرط تعاقدي.
مثال عملي
صدرت شهادة إشغال لفيلا في يناير 2022، ثم ظهرت في 2026 تشققات مائلة قرب أعمدة الدور الأرضي. لا يصح أن يبدأ المالك بكسر الجدار وإعادة تشطيبه فقط. الأفضل فحص السلامة، وتوثيق الحالة، والحصول على المخططات وتقرير التربة، وتكليف مهندس مستقل يحدد هل التشققات سطحية أم مرتبطة بهبوط أو ضعف إنشائي. بعد ذلك تُراجع أدوار المصمم والمشرف والمقاول والوثيقة التأمينية، وتُحدد كلفة المعالجة والأضرار التابعة.
دفوع شائعة في النزاع
«المالك استلم ووافق»: الاستلام لا يسقط ضمان المادة 29، ورضا صاحب العمل بإقامة المنشأة المعيبة لا ينهي الالتزام بالتعويض. «المشكلة من التربة»: النص يبقي الالتزام ولو كان الخلل ناشئاً عن عيب في الأرض؛ لكن الخبرة تظل لازمة لتحديد السبب والعلاقات الداخلية. «العقد يعفينا بعد سنة»: يقع باطلاً الشرط الذي يقصد به إعفاء المقاول أو المصمم المشرف من الضمان أو الحد منه.
«العيب بسبب سوء الصيانة»: هذا دفع واقعي يحتاج إلى سجلات الصيانة وطبيعة الاستخدام ورأي خبير؛ فلا يقبل أو يرفض بالافتراض. وإذا اقترنت العيوب بتأخر أو توقف سابق، يجب فصلها عن مسار فسخ عقد المقاولة بسبب التأخير. كما أن وجود شرط جزائي لا يستبدل الضمان العشري ولا يثبت مقدار الضرر الإنشائي وحده.
أسئلة شائعة
هل يشمل الضمان كل تشقق في المبنى؟
لا. يجب أن يكون هناك تهدم كلي أو جزئي، أو عيب خفي يهدد متانة البناء وسلامته. التشقق السطحي أو التجميلي قد يخضع للعقد وضمان الجودة، لكن وصفه يحتاج فحصاً فنياً.
هل تبدأ العشر سنوات من التسليم؟
تبدأ وفق المادة 29 من تاريخ صدور شهادة الإشغال. لذلك تعد الشهادة مستنداً أساسياً في الملف، حتى لو اختلف تاريخ تسليم المفاتيح أو الاستلام التعاقدي.
هل يمكن إعفاء المقاول بشرط في العقد؟
يقع باطلاً كل شرط يقصد به إعفاء المقاول أو المصمم المشرف من الضمان أو الحد منه. ويمكن تنظيم إجراءات الإخطار والخبرة، لكن لا يجوز تحويلها إلى وسيلة لإسقاط الحماية الإلزامية.
هل أطالب شركة التأمين أم المقاول؟
يعتمد ذلك على الوثيقة والوقائع. المطالبة التأمينية لها تغطيات وإجراءات، والمسؤولية النظامية لها أطراف وشروط. قد يسيران بالتوازي، مع تنسيق الطلبات وعدم تحصيل تعويض مزدوج.
ما المحكمة المختصة؟
يتأثر الاختصاص بصفة الأطراف وطبيعة العقد والمطالبة. قد تكون المنازعة عقارية أو تجارية أو مرتبطة بعقد إداري. تفيد مراجعة اختصاص المحكمة في القضايا العقارية قبل رفع الدعوى، لأن اختيار الخصوم والطلبات لا يقل أهمية عن التقرير الهندسي.
الخلاصة العملية
الضمان العشري ليس ضماناً عاماً لكل ملاحظة في المبنى. مركزه هو التهدم أو العيب الخفي الذي يهدد المتانة والسلامة خلال عشر سنوات تبدأ من شهادة الإشغال. المسؤولية التضامنية تتجه إلى المنفذ والمصمم المشرف، بينما يسأل المصمم الذي اقتصر عمله على التصميم عن عيوبه. ولا يسقط الالتزام بسبب عيب الأرض أو رضا المالك، ولا يصح الحد منه بشرط إعفاء. الملف الأقوى يجمع السلامة والتوثيق والخبرة وشهادة الإشغال والعقود والوثيقة التأمينية قبل تحديد الطلب.
تنبيه: هذا المحتوى معلوماتي عام ولا يغني عن استشارة قانونية وهندسية خاصة تُبنى على مستندات المبنى وحالته الفنية وتاريخ شهادة الإشغال والعقود ووثيقة التأمين، ولا يتضمن ضماناً لقبول مطالبة أو نتيجة قضائية.